La Fundación Institucionalidad y Justicia (Finjus) advirtió este martes sobre una serie de observaciones al proyecto de Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, que fue aprobado en primera lectura por la Cámara de Diputados y que busca regular las obligaciones entre inquilinos y propietarios.
La entidad expresó su preocupación por varias disposiciones contenidas en la propuesta, de las cuales -según afirmó- podrían generar “efectos adversos” si no son corregidas y precisadas de manera adecuada.
“Consideramos indispensable reformular aspectos sustantivos y procedimentales que afectan la autonomía contractual, la seguridad jurídica y la operatividad del sistema judicial”, indicó Finjus en un comunicado.
A continuación, los puntos que Finjus considera deben ser reconsiderados antes de su aprobación definitiva:
Necesidad de un tratamiento diferenciado para los distintos tipos de alquileres
Uno de los aspectos esenciales que debe corregirse es la falta de diferenciación entre los alquileres de uso habitacional y aquellos destinados a fines comerciales, industriales o turísticos. «Tratar estos regímenes de forma homogénea puede afectar negativamente al dinamismo económico, en particular a la inversión y a la libertad contractual», observa Finjus.
La normativa aplicable a alquileres comerciales debe descansar principalmente en la autonomía de la voluntad, dado que estos contratos son firmados entre partes con mayor capacidad de negociación y distinto nivel de riesgo.
Se recomienda que la legislación se enfoque en el alquiler de viviendas, entendidas como espacios de morada fija para fines familiares o personales, y que se excluyan de su ámbito de aplicación los arrendamientos con fines comerciales, industriales o de corta estadía, los cuales deben seguir regulados por el Código Civil y las reglas generales del derecho privado.
Autonomía de la voluntad y cargas contractuales
El proyecto introduce una serie de disposiciones que reducen innecesariamente el margen de negociación entre las partes. Por ejemplo, el artículo 4 impone de forma anticipada el destino del inmueble, restringiendo la posibilidad de pactar libremente su uso. Igualmente, se establece un límite obligatorio para el reajuste de la renta, imponiendo un índice oficial en ausencia de acuerdo expreso, lo que puede desincentivar el arrendamiento formal y desincronizar los contratos con la realidad económica.
También se observan disposiciones que colocan cargas excesivas al arrendador, como la obligación de ofrecer el inmueble en venta al inquilino sin un pacto previo o que atribuyen derechos sin base legal clara, como obligaciones no jurídicas que el inquilino debe llevar a cabo. Este tipo de medidas deben ser objeto de reconsideración, ya que alteran el principio de libertad dispositiva que rige en materia contractual.
Vacíos conceptuales y ambigüedades jurídicas
El proyecto incurre en omisiones y ambigüedades que podrían generar inseguridad jurídica. Un ejemplo de ello es el artículo 12, que menciona el concepto de “abandono” sin definirlo con precisión, lo que puede generar conflictos interpretativos y abrir la puerta a litigios innecesarios.
Asimismo, incluso cuando las partes han pactado un término fijo para el contrato, la finalización del arrendamiento depende de una denuncia expresa. Esta disposición contradice el principio general según el cual el vencimiento de un plazo determinado debe producir la extinción automática del contrato, salvo que medie una prórroga expresa o una tácita reconducción.
Aspectos procesales y de ejecución
Se introduce un régimen procesal distinto para arrendamientos de viviendas y comerciales sin ofrecer una justificación técnica clara, lo que podría provocar desigualdades de tratamiento ante la ley y una carga administrativa adicional para el sistema judicial.
Un punto crítico que permanece sin regulación adecuada es la prelación de embargos y la protección de la garantía entregada por el arrendatario. El proyecto no es claro respecto a qué derecho prevalece cuando una cuenta está sujeta a embargo retentivo tras la orden de devolución del depósito.
«Este vacío normativo debe ser subsanado mediante la incorporación de un procedimiento uniforme que establezca reglas claras sobre la ejecución de la garantía», concluye.